1. Zamka koja se zatvara
Na hrvatskim otocima postoji jedan investicijski refleks koji se ponavlja generacijama: kad imaš malo novca, renoviraš sobu. Kad imaš više novca, gradiš apartman. Logika je razumljiva — turizam je tu, kreveti se pune, povrat je relativno brz. Ali ta logika se počinje urušavati, i to po vlastitoj težini.
Privatni smještaj u Hrvatskoj narastao je sa 374 tisuće ležajeva na 684 tisuće u samo osam godina. Ukupno, s nekomercijalnim kapacitetima, Hrvatska danas ima 1,34 milijuna kreveta — gotovo 50% više nego 2017. Za usporedbu, hotelski kapaciteti u istom su razdoblju porasli tek 7,8%. Rezultat: Hrvatska ima najveći udio privatnog smještaja u cijeloj EU i najsezonalniji turizam na Mediteranu.
Što to znači za otočnog iznajmljivača? Konkurencija raste brže od potražnje. Turistička sezona 2025. donijela je prvi ozbiljan signal: „negativna nula” u špici sezone — pad popunjenosti i na najtraženijim destinacijama. Kapaciteti su nadmašili potražnju. Prosječna popunjenost privatnog smještaja u srpnju ne prelazi 73%, dok su hoteli na 100%. U predsezoni i posezoni popunjenost apartmana pada na 5%.
A onda su 2025. stigle i regulatorne promjene. Pet zakona odjednom: novi Zakon o turizmu, promjene u upravljanju zgradama, porez na nekretnine, povećanje paušala po krevetu sa 55 na 100 eura, razdvajanje iznajmljivača na „domaćine” i „rentijere”. Poruka je jasna: era jeftinog paušalnog iznajmljivanja završava.
2. Ekonomija kreveta vs. ekonomija tla
Razmislimo o investiciji od 30.000 eura — realan iznos za renovaciju ili dogradnju apartmana na otoku. Taj apartman, uz dobar booking, donosi između 5.000 i 10.000 eura godišnje bruto prihoda, od čega treba oduzeti paušal (100 €/krevet × 4–6 kreveta = 400–600 €), komunalije, održavanje, platformske provizije, porez na nekretnine i — sve češće — odvjetničke troškove za suglasnosti suvlasnika. Neto marža se sužava svake godine.
A što kad je sezona loša? Apartman ne proizvodi ništa. Stoji prazan deset mjeseci, troši, i čeka lipanj.
Sada razmislimo o istih 30.000 eura uloženih u poljoprivrednu proizvodnju. Naša istraživanja na Korčuli pokazuju da takva investicija može pokriti: rehabilitaciju zapuštenog maslinika (5.000–10.000 € za 50–100 stabala), nabavu opreme za preradu (preša, filtar, punjač — 8.000–15.000 €), certifikaciju i ambalažu za premium prodaju (3.000–5.000 €), i plastenike za cjelogodišnju proizvodnju povrća (3.000–8.000 €). Godišnji prihod od 50–100 stabala maslina uz premium direktnu prodaju kreće se između 5.000 i 15.000 eura — za razliku od apartmana, s rastućom vrijednošću iz godine u godinu kako stabla dozrijevaju i brend jača. Dodajte tome povrće za lokalno tržište i pčelinje proizvode, i imate diverzificiran, cjelogodišnji prihod.
Ključna razlika: apartman je renta prostora — pasivni prihod koji ovisi o vanjskoj potražnji i kojim upravljaju algoritmi platformi. Poljoprivreda je proizvodnja vrijednosti — aktivan prihod koji se gradi na vlastitom znanju, vlastitoj zemlji i lokalnoj potražnji koju vi možete strukturirati. Jedno čeka goste. Drugo hrani zajednicu.
3. Od istraživanja do praktičnih alata
Ovo nisu apstraktni argumenti. Institut MIRO gotovo desetljeće gradi znanstvenu i praktičnu podlogu za pokretanje lokalne poljoprivredne proizvodnje na otocima. Kroz suradnju s AgroParisTech-om, CIHEAM-IAMM-om i lokalnim istraživačima, uz potporu Francuskog veleposlanstva u Hrvatskoj i programa Erasmus+, razvili smo empirijsku bazu koja pokazuje što se može uzgajati, gdje, kada i kako na otoku Korčuli (Abdessater et al., 2017; Lerin, 2018; Roglić, Čagalj & Morić-Španić, 2024). Ali istraživanja bez praktičnih alata ostaju u ladicama. Zato smo na temelju naših nalaza razvili konkretne alate za otočane koji razmišljaju o pokretanju ili proširenju proizvodnje:
Kalkulator kapaciteta i investicija
Interaktivni alat za planiranje resursa i proizvodnje omogućuje svakom poljoprivredniku da unese broj stabala, površinu parcele ili raspoloživi budžet i dobije konkretnu projekciju: koliko ulja može proizvesti, koji su troškovi po litri, kad se investicija isplati, i koji su optimalni kanali prodaje za njegov volumen. Alat pokriva masline, vinograde, povrće i aromatično bilje — četiri stupa otočne proizvodnje.
Stabla odlučivanja za opskrbni lanac
Stabla odlučivanja vode proizvođača kroz ključne strateške odluke: koji proizvod plasirati, u kojem volumenu, kroz koje kanale, i u kojoj sezoni. Rezultat nije generički savjet, nego specifična preporuka temeljena na empirijskim podacima s Korčule — s realnim cijenama, maržama i logističkim ograničenjima otočnog konteksta.
Sezonski kalendar proizvodnje
Detaljan poljoprivredni kalendar dokumentira cjelogodišnji ciklus — od veljačke rezidbe maslina, preko proljetne sjetve ovrća i ljetne berbe aromatičnog bilja, do jesenskog grožđa i zimske prerade. Kalendar pokazuje ono što apartmanski model ne može ponuditi: dvanaest mjeseci aktivnosti, ne četiri mjeseca čekanja na goste.
Svi ovi alati proizašli su iz projekata koje smo provodili na terenu — iz razgovora s proizvođačima, analize registara OPG-ova, prostorne analize tla i mikroklime, te mapiranja lanaca vrijednosti. Nisu teoretski modeli, nego praktični vodiči utemeljeni u realnosti otočnog života.
4. Potražnja već postoji — samo je treba organizirati
Najčešći prigovor koji čujemo jest: „Komu ću to prodati?” Odgovor je u prvom komentaru ove serije: tri doma za starije na Korčuli (163 korisnika, ~178.485 obroka godišnje) predstavljaju stabilnu, transparentnu i zakonski reguliranu potražnju koja se već danas nabavlja — samo ne lokalno.
Ali potražnja ne staje tu. Škole, vrtići, domovi zdravlja — sve su to javne institucije s obvezom izrade godišnjih planova nabave. Svaka od njih kupuje hranu. Pitanje je samo odakle. I za razliku od turističke potražnje koja ovisi o algoritmu Bookinga i vremenskoj prognozi za srpanj, ova potražnja postoji 365 dana u godini.
A turizam? Turizam dolazi na kraju — kao nadogradnja funkcionirajućeg sustava, ne kao njegovo polazište. Kad gost može probati ulje iz maslinika na brdu iznad konobe u kojoj večera, kad vino na vinskoj karti dolazi s parcele koju može posjetiti, kad povrće u restoranu ima ime proizvođača — tada turizam prestaje biti iznajmljivanje kreveta i postaje prodaja iskustva. A iskustvo se plaća višestruko više od noćenja.
5. Krevet ili stablo?
Ne tvrdimo da bi otočani trebali prestati iznajmljivati. Turizam je i ostaje važan dio otočne ekonomije. Ali tvrdimo da je oslanjanje isključivo na apartmanski model strateški rizično — i da postoji alternativa koja je ekonomski opravdana, ekološki održiva i socijalno produktivnija.
Apartman zapošljava jednu osobu povremeno (čistačica, sezonski). Maslina zapošljava berače, prerađivače, punioce, dizajnere ambalaže, prodavače. Povrće za lokalno tržište stvara lance opskrbe koji uključuju prijevoznike, distributera, kuharicu u domu. Svaki euro uložen u proizvodnju kruži lokalnom ekonomijom duže nego euro od noćenja — koji često završava na računu Bookinga ili Airbnba izvan Hrvatske.
Institut MIRO izradio je znanstvenu podlogu i praktične alate koji ovu alternativu čine dostupnom. Istraživanja pokazuju što se može uzgajati i gdje. Alati pokazuju kako planirati proizvodnju i prodaju. Potražnja već postoji u javnim institucijama. Ono što nedostaje je odluka — i mali broj pionira spremnih posaditi stablo umjesto renovirati sobu.
Jer stablo raste svake godine. Apartman samo stari.
Kako citirati ovaj komentar Roglić, M. (2026). Zašto maslinovo ulje, a ne još jedan apartman? Otočna ekonomija ne može počivati samo na krevetu. Komentar. Institut MIRO – Međunarodni institut za razvoj otoka. https://institute-miro.org/komentari/zasto-maslinovo-ulje-a-ne-jos-jedan-apartman/
Reference
Abdessater, C., et al. (2017). Strategic environmental management analysis of high nature value farming in the Dalmatian Islands: Case studies from Mljet and Korčula Islands and Pelješac Peninsula. AgroParisTech & CIHEAM-IAMM.
Lerin, C. (2018). High natural value farming in Dalmatian Islands (Croatia): Landscape analysis and agrarian systems analysis on Mljet & Korčula Islands and Pelješac Peninsula. Master’s thesis, Georg-August-University of Göttingen.
Mikulić, J. (2025). Apartmanizacija usporava, ali ne nužno ondje gdje bi bilo najpotrebnije. Lider Media.
Roglić, M. (2026). Sistemski pristup razvoju lokalne prehrambene ponude: od istraživanja do laboratorija. Komentar. Institut MIRO.
Roglić, M., Čagalj, M., & Morić-Španić, A. (2024). Prostorna analiza značajki poljoprivrednog zemljišta u svrhu identifikacije optimalnih kultura za uzgoj na pilot lokaciji Postražišće – otok Korčula. Institut MIRO, Orebić.
Hrvatska turistička zajednica (2024). Turizam u brojkama 2023.
Bloomberg Adria (2025). Hrvatska treba više hotela a manje apartmana.
Pinezić, N. (2024). Što čeka male obiteljske iznajmljivače od 1.1.2025.? Osobni blog.
Zahvale
Istraživanja na kojima se temelji ovaj komentar djelomično su potpomognuta od strane Francuskog veleposlanstva u Republici Hrvatskoj (projekti agro-okolišne analize s AgroParisTech-om i CIHEAM-IAMM-om), programa Erasmus+ (studentska mobilnost, Lerin 2018), Dalmatian Island Environmental Foundation (DIEF), Uprave za otoke i Dubrovačko-neretvanske županije. Web platforma i alati Instituta MIRO razvijeni su uz potporu DIEF-a. Stajališta iznesena u ovom komentaru isključivo su autorova i ne odražavaju nužno stavove navedenih institucija.
Serija komentara Instituta MIRO
Ovaj komentar drugi je u seriji tekstova o razvoju lokalnih opskrbnih lanaca na hrvatskim otocima. Prvi komentar analizira empirijsku podlogu i predlaže model domova za starije kao laboratorij opskrbnog lanca.
Institut MIRO (Međunarodni institut za razvoj otoka) je hrvatska neprofitna organizacija posvećena istraživanju i razvoju održivih otočnih zajednica na Jadranu.
Obala Dr. Franje Tuđmana 46, 20250 Orebić | institute-miro.org